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    深圳市人民政府 关于规范产业用房租赁市场稳定租赁价格的若干措施

    来源: 时间:2019-09-23

    深圳市人民政府关于规范产业用房租赁市场稳定租赁价格的若干措施(试行)

    为降低实体经济用房成本,持续优化营商环境,更好发挥政府引导作用,推动我市经济高质量发展,全力建设中国特色社会主义先行示范区,现就规范产业用房租赁市场、稳定租赁价格,提出如下试行措施。

    一、加强规划统筹,加大供应力度

    (一)持续推进产业空间提质增效。发挥政府统筹引导作用,制定本市工业区(含产业园区,下同)转型升级工作方案,合理确定旧工业区拆除重建、综合整治的范围、时序和规模。鼓励各区(含新区、深汕合作区,下同)采取异地置换、产权入股等方式,促进老旧工业区连片升级、功能优化,建设高标准产业空间。

    加强对旧工业区综合整治的引导和支持。旧工业区相关权利人可按规定增加一定比例的辅助性公用设施,适当增加满足基本需求的研发办公、配套商业空间,完善产业及配套功能,改善旧工业区环境品质。旧工业区综合整治涉及公共安全、市政基础设施、市容环境等费用,由市、区财政按政府投资事权划分规定分别承担;涉及水电增压扩容、消防设施改造、智慧园区建设、建筑节能改造等费用,由区财政按比例或分项予以一定补助。至2020年,全市完成旧工业区综合整治建筑面积不低于500万平方米。

    (二)加大创新型产业用房筹集供应力度。鼓励各区通过配建、收购、整治统租和“市场配置、政府补贴”等方式,加大创新型产业用房筹集力度;推动国有企业通过利用存量用地、城市更新、整治统租等渠道,加大创新型产业用房供应;对社区股份合作公司自主盘活老旧工业区等集体物业用作创新型产业用房的,各区给予一定财政资助。到2020年,全市新增建设筹集创新型产业用房建筑面积不少于800万平方米。

    二、加强行业监管,规范租赁行为

    (三)加强租赁合同备案管理。市房屋租赁主管部门(以下简称市租赁主管部门)应当会同市产业主管部门制订全市统一的产业用房租赁合同示范文本。除承租人要求外,单个产业用房租赁合同期限原则上不得少于1年;鼓励签订产业用房长期租赁合同。

    产业用房租赁双方应当签订租赁合同并按规定办理合同备案。推行产业用房租赁合同网上备案,逐步实施产业用房租赁合同网上签约制度。

    (四)实施租赁公示制度。产业用房对外出租的,出租人应当在工业区或产业用房显著位置竖立租赁公示牌,明确本工业区或产业用房的准入产业类型、最低租赁期限、租金指导价格及其他收费事项。未列入公示牌的收费事项,出租人不得以公摊名义向承租人收取费用。

    (五)加强用水、用电及其收费管理。产业用房租赁合同中应当明确水、电费的计费细项、计费标准、收取方式及用水、用电安全条款,严格执行政府定价。

    工业区因供电设施增容改造的设备购置和建安费用,出租人可按会计政策摊销,向用户分摊收取。出租人向电力专营单位缴纳的基本电费可按比例分摊至用户。用水、用电未抄表到户的工业区,各用户缴纳的水、电费用(含自用、公摊)总和不得高于出租人向水、电专营单位缴纳的水、电总费用。

    出租人应当每年定期对本年度工业区水、电费的收缴及相关公摊、分摊等情况进行公示,每次公示期不少于15日。

    (六)规范租赁公摊面积。产业用房出租时应当明确建筑面积及套内建筑面积、公摊面积,禁止擅自提高公摊面积比例。单栋产业用房分割出租时,各出租单元租赁建筑面积总和不得超过该栋产业用房总建筑面积。

    没有法定测量面积(以相关权证登记为准)的产业用房出租时,出租人应委托有资质的测绘机构对建筑面积及套内建筑面积、公摊面积进行测量后报区产业、租赁主管部门备案,并在出租时公示。完善相关配套措施,逐步实施产业用房按套内建筑面积出租。

    (七)规范物业服务及其收费标准。加强产业用房物业服务监管,制定实施工业区物业服务标准指引,并根据物业服务内容、服务要求和设施设备配置等情况,合理确定物业服务收费指导标准。

    (八)规范专业化租赁运营行为。在本市从事产业用房专业化租赁运营的机构应当按规定到市租赁主管部门办理备案手续。

    市租赁主管部门应当会同市产业主管部门拟订专业化租赁运营机构的规范性指引,明确相关职责和服务内容,有序引导其开展租赁及相关配套增值服务。各相关部门应当加强对专业化租赁运营机构改造产业用房的审查,完善规划、开工、竣工及相关验收等手续。

    (九)规范转租分租行为。除土地供应合同、产业发展监管协议和租赁合同另有约定外,产业用房原则上不得转租、分租;约定可以转租、分租的,产业用房应当按规定或约定出租,受转租人不得再次转租。

    (十)完善行业监管体系。建立产业用房租赁行为负面清单,明确出租、承租的禁止类行为。建立诚信监管体系和市场监管、规划和自然资源、产业、税务、生态环境、房屋租赁等部门的协同监管机制。加大对租赁行为的合规性审查及日常巡查,发挥网格化管理在产业用房租赁信息采集、日常巡查中的积极作用,发挥行业协会、行业联盟等组织的自律管理和监督作用,切实保障租赁当事人合法权益。

    加强对租赁当事人经营活动、履约行为监管,严厉打击出租人违规转让或以“以租代售”等形式变相转让行为和通过签订阴阳合同等方式规避监管、侵害承租人权益的行为,严厉打击承租人违规违约将产业用房用于其他用途的行为。

    三、加强产业监管,确保合理使用

    (十一)建立完善分类分级管理机制。坚持市场化改革方向,建立完善产业用房分类分级管理机制,市产业主管部门应当针对产业用房所属类型、空间位置、运营主体及产业导向等,实施分类分级监管。

    市产业主管部门应当制订全市统一的产业发展监管协议示范文本,加强产业用房使用监管。新建和升级改造(包括综合整治和拆除重建)的工业区,建设单位应当在土地供应或竣工验收环节与市或区产业主管部门签订产业发展监管协议,载明准入产业条件、转租分租限制及退出情形等事项,逐步将存量工业区产业用房纳入全市统一的产业监管范围。

    (十二)加强产业准入监管。规范产业准入类型,产业用房原则上应当面向符合我市产业导向及其他相关条件的企业、社会组织出租,不得出租给创客以外的个人,不得出租给房地产经纪机构和未经备案的专业化租赁运营机构。工业区配套宿舍原则上只能出租给本工业区或周边范围内的合法经营、纳税的企业及就业职工,涉及转让的,按相关规定执行。

    对规范经营且引入国家级高新技术企业、战略性新兴产业的产业用房市场主体,各区可采取给予一定的财政奖励等方式支持。

    (十三)优化国有及集体产业用房出租方式。国有企业、社区股份合作公司自有或运营的产业用房出租时,应当按照产业类别及企业成长性、贡献度、租金等因素,采用综合评分法直接面向工业企业、科技企业或生产性服务业企业出租。探索采用“限租金、限对象”等方式确定承租人。

    四、加强租金指导,稳定租赁价格

    (十四)编制租金指导价格。市租赁主管部门应当建立健全租金调查体系,根据产业布局规划、产业用房所处位置、配套条件等因素,编制全市产业用房租金指导价格。租金指导价格应当反映市场租金水平,原则上每年予以更新并向社会发布。

    (十五)加强租赁价格指导。引导下列产业用房租赁价格不高于最近年度发布的租金指导价格:

    1.国有企业、社区股份合作公司自有或运营的产业用房;

    2.财政投资及工业区综合整治时享受财政补助的产业用房;

    3.按规定完成安全纳管或者依法没收的原农村城市化历史遗留产业类违法建筑。

    引导其他各类产业用房租赁当事人合理约定租金。对于租金高出最近年度发布的指导价格15%的,市、区产业主管部门应当会同相关部门及时介入,经核实属恶意哄抬租金的,可对出租人采取约谈、实施信用惩戒等措施。

    五、加强平台建设,实现信息透明

    (十六)开展产业用房专项调查。市租赁主管部门应当会同市产业主管部门组织开展全市产业用房专项调查,及时准确采集产业用房基础信息(位置、权属、配套及相关物理属性等)和使用信息(入驻产业、租金、空置情况等),建立产业用房项目信息台账。专项调查原则上每两年一次,由各区政府具体实施。

    (十七)建立产业用房信息平台。拓展市产业用房供需服务平台交易、备案和租赁监管等功能,建立全市产业用房信息平台。理顺平台管理体制机制,加强全市产业用房信息平台与各区集体资产交易平台,与产业、市场监管、规划和自然资源等部门,与相关市场主体之间业务系统的数据互联互通。国有企业、社区股份合作公司的产业用房租赁信息应当纳入全市产业用房信息平台;引导其他市场主体的产业用房租赁信息逐步纳入信息平台。

    市租赁主管部门应当以产业用房信息平台为基础,建立健全产业用房租赁市场日常监测体系,加强市场监测分析,常态化发布市场信息,稳定市场预期。

    六、加强市场整顿,健全保障机制

    (十八)开展市场专项整治行动。各相关单位和个人应当按照本试行措施要求和相关规定,主动开展自查自纠,规范产业用房租赁行为。市、区相关部门应当在本试行措施实施后6个月内联合开展产业用房租赁市场专项整治行动,依法打击各类违法违规租赁行为。

    建立举报机制,对产业用房租赁当事人违法违规行为举报线索一经查实的,由各监管部门和执法单位依法实施处罚,并列入违规失信联合惩戒名单。

    (十九)加强租赁管理的统筹协调。由市住房建设局牵头,市产业、市场监管、规划和自然资源、国资、生态环境、城管和综合执法、公安、司法、财政等部门及各区政府(含新区管委会、深汕合作区管委会,下同)共同参与,建立市产业用房租赁管理联席会议制度,负责统筹协调以下事项:审议全市产业用房租赁管理相关政策,审议全市产业用房租金指导价格,推进全市产业用房专项调查、信息平台建设和运营,统筹开展产业用房租赁市场专项整治行动等。

    (二十)加大经费保障力度。市、区财政部门应当加大对全市产业用房专项调查、产业用房租金指导价格编制、产业用房租赁平台建设运营和基层网格员日常巡查等工作的经费保障力度。相关部门应加强项目执行和绩效的监控,确保资金使用效能。

    七、其他事项

    各区政府可参照本试行措施规定,制定实施本辖区规范产业用房租赁市场稳定租赁价格的具体措施。

    创新型产业用房和本市保税区、合作区、自贸区及高新技术产业园区等特定区域内产业用房租赁另有规定的,从其规定。

    本试行措施自2019年10月1日起施行,有效期3年。

    注释:

    1.本试行措施所称产业用房,是指从事工业生产为主以及介于第二与第三产业之间,容纳研发、孵化、中试等创新型产业功能的建筑,包括工业厂房和研发用房。

    2.本试行措施所称专业化租赁运营机构,是指对自有或承租的工业区进行一定投入,改善工业区软、硬件条件后出租并为入驻企业提供各类除生产以外专业服务的机构。


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